Кто в доме хозяин?

Томясь в очереди к кассам ЕИРЦ, я услышал разговор двух женщин. Одна из них рассказывала о том, что у них состоялось собрание по избранию совета их многоквартирного дома и председателя совета. Женщина возмущалась пассивностью жильцов. Молодые собственники квартир, мол, вообще не ходят на собрания, присутствуют только пенсионеры. Сообщила она и о том, что с большим трудом уговорили войти в совет дома нескольких бабушек, а когда дело дошло до избрания его председателя, то дело прочно застопорилось. Присутствовавший на собрании директор управляющей организации (УО) высказался: «Да вам необязательно все знать, мы за вас все решим». Я подумал: «Вот это «крутой» руководитель, сразу, как говорится, берет быка за рога, и будет выкручивать с собственников все, что захочет». Я поинтересовался: «Вы приглашали на собрание директора УО?». Женщина удивилась: «Ну как же, это же директор УО».

Вот тут мне пришлось удивляться юридической безграмотности собеседниц и захотелось рассказать в газете о проблеме взаимоотношений между собственниками и УО в форме, понятной и тем, кто не знаком с Жилищным Кодексом и Постановлением Правительства РФ.

ПРАВО СОЗЫВАТЬ СОБРАНИЕ собственников имеет только собственник помещения в этом доме (ст.45 ЖК РФ). На нем решаются вопросы содержания общего имущества, принимается перспективный план на следующий год по ремонту и содержанию, размерам финансирования, установлению тарифа на ТО (тариф может меняться в сторону уменьшения или увеличения – в зависимости от планируемого объема ремонта). На собрании может даваться оценка работе УО, приниматься решение о расторжении договора управления с УО. Понятно, что директор УО (или учредитель УО) не является собственником помещений дома, а значит – посторонний и поэтому присутствовать на собрании без приглашения не имеет права. Собственники могут пригласить представителей УО, если намерены выразить недовольство ее работой, и предупредить о возможном расторжении договора, если стиль работы УО не улучшится.

Один раз в год, в течение первого квартала (согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ), УО на собрании обязана отчитываться о выполнении договора управления за предыдущий год и ответить на интересующие вопросы собственников. На это собрание должен прибыть хозяин (учредитель) УО для отчета. Согласно п.2. 3 ст. 161 ЖК РФ: «УО несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и выполнение работ…». Учредитель УО может быть одновременно и директором. Но директором УО может быть и наемный работник, которого учредитель принимает на работу для повседневного руководства коллективом работников УО и для решения текущих вопросов при общении с представителями собственников (председателями совета дома).

УО по сути своей является подрядной организацией, которая (п. 2 ст. 162 ЖК РФ) по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В КОНЦЕ КАЖДОГО ГОДА собственники принимают перспективный план по ремонту и содержанию дома на следующий год. В зависимости от предполагаемого объема ремонта и перечня услуг устанавливается тариф на ТО. Этот тариф ежегодно может меняться собственниками в сторону увеличения или уменьшения. При этом не может уменьшаться ранее согласованный в договоре тариф на оплату так называемого тарифа за управление. Все решения собрания оформляются протоколом.

Согласно п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ совет дома обеспечивает выполнение решений собрания. Для выполнения плана ремонта, ранее принятого собранием, исходя из состояния отдельных частей общего имущества, наличия количества финансов на счете дома, совет определяет очередность выполнения работ. После этого председатель совета дома оформляет заявку УО на выполнение определенного вида работы. После получения заявки УО (согласно ст. 2 п. 4 пп. д, ПП РФ N 416 от 15. 05. 2013 года) «обязана осуществить выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ на условиях, наиболее выгодных для собственников», а не привлекать одну и ту же «прикормленную» подрядную организацию.

Если собственники решили для выполнения работы привлечь известную им подрядную организацию, выполняющую работу качественно, в договорные сроки и по договорной цене ниже, чем по гранд-смете (с применением согласованного понижающего коэффициента к цене по гранд-смете), то УО обязана заключить договор с этой подрядной организацией. Это условие можно включить в договор управления.

Собственники являются коллективными владельцами финансов на счете дома, поэтому они имеют право знать цену выполняемых работ, условия их выполнения (вид работы, материалы, используемые при ремонте, сроки исполнения работы, гарантийные сроки). Все это должно быть отображено в договоре с подрядной организацией и смете, прилагаемой к договору. Совет дома рассматривает смету и договор, и в случае согласия председатель совета их подписывает.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬ СОВЕТА МКД (п. 8 пп 4 ст. 161.1 ЖК РФ) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам на основании доверенности, выданной собственниками помещений МКД, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ. Только после этого УО имеет право снять деньги с лицевого счета дома и оплатить подрядчику выполненную работу.

Если не было заявки на выполнение работ или не подписаны смета и договор, или не подписан акт приемки работ председателем совета дома, а деньги сняты со счета дома, то это можно расценивать как самоуправство УО, а точнее, рэкет. В таком случае собственники могут подать в суд заявление о нарушении законных прав собственников.

УО оказывает услуги и выполняет работы, за что получает от собственников оплату за так называемую услугу по управлению. При неудовлетворительном исполнении этих услуг управляющей организацией собственники в любое время (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) вправе отказаться от услуги такой УО, то есть расторгнуть договор. Собственники могут изменить форму управления домом, приняв форму непосредственного управления (если в доме не более 30 квартир – пп 1 п. 2 ст. 161 ЖК РФ), или создать ТСЖ, или заключить договор с другой УО.

Надеюсь, что мое письмо в газету послужит пособием для собственников при общении с УО. Чтобы не получалось так, что наемный работник (управляющий) диктует свою волю хозяину (собственнику).

Виктор Тищенко, ейчанин.